임대차계약 대항력 소멸 사유

 

부동산 임대차 계약에 대해서 얘기하다 보면 "대항력"이라는 얘기를 많이 들어 봤을 것이다.

대항력은 간단히 얘기하면 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 얘기한다.

이에 대한 자세한 내용은 저번 포스팅에 적어놨으니 저번 포스팅을 참조하기 바랍니다.

 

https://alfredservice.tistory.com/29

상가 경매 시 임차인 어떻게 해야하나요?

 

그렇다면 오늘은 임차인이 대항력을 갖춰지만 경매 시 대항력이 사라지게 되는 사례를 알아보도록 하겠다.

 

선순위 저당권/가압류

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임차인이 대항력을 갖췄다고 하더라도 선순위 저당권/가압류가 있는 경우 경매 시에 임차인의 대항력은 사라지게 된다.

이는 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위한 것이다. 대항력이 소멸은 법조문 내용은 아니고 판례에 근거하고 있다.

[대법원 2000.2.11. 선고 99다 59306판결]
경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을 경략인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극)

 

다만, 선순위 근저당이 매각대금지급일 전 소멸하면 대항력은 사라지지 않는다.

 

 

후순위 저당권/가압류

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그렇다면 후순위 저당권/가압류가 있으면 안전할까?

정답은 후순위는 중요하지 않고 나보다 선순위의 저당권/가압류가 있느냐가 중요하다.

 

대항력을 갖춘 임차인보다 후순위 저당권이나 가압류가 있을 수 있으며, 후순위 저당권자가 경매신청을 할 수 있다. 이와 같은 경우 아래와 같은 두 가지 케이스가 발생하게 된다.

 

① 선순위 저당권이 있는 경우 : 임차인의 대항력보다 선순위 저당권이 있는 경우에는 임차인보다 후순위 저당권자가 경매를 신청해도 임차인의 대항력은 소멸하게 된다. 이유는 후순이 저당권자가 경매를 신청한다고 해서 최선순위 저당권이 살아있을 수 있는 건 아니고 경매 시 저당권은 모두 소멸하기 때문에 경매 시 선순위 저당권이 확보한 담보가치를 보장하기 위해 임차인의 대항력은 사라지게 되는 것이다.

 

② 선순위 저당권이 없는 경우 : 임차인의 대항력보다 선순위 저당권이 없는 경우 후순위 저당권자가 경매를 신청한다고 해서 임차인의 대항력이 상실되지 않는다. 임차인의 대항력이 최선순위이기 때문에 임차인의 임차권을 보장하기 위해 대항력은 존속하게 된다.

 

 

 

 

결론적으로 임차인보다 선순위 저당권/가압류권자가 있는 경우는 임차인은 대항력을 상실하게 된다.

 

 

 

그럼 현실적인 내용을 보자면 대형빌딩의 경우 대부분 은행으로부터 저당권이 설정되어 있다. 이 얘기인 즉 대형빌딩 임차인의 대항력은 빌딩건물이 일반적인 매매로 소유권이 이전되는 경우 대항력을 주장할 수 있지만 경매가 실행되는 경우에는 대항력은 소멸된다고 봐야 한다. 따라서 대형 건물에 임차하는 임차인은 건물 경매 시 나의 보증금을 돌려받을 수 있을 만큼 저당권이 잡혀있는지 확인해 보는 것이 중요하다.