임차인이 5% 임대료 인상 거절! 임대인이 계약 갱신 거절 가능할까요?

 

안녕하세요

 

오늘은 임차인이 임대료 5% 인상을 거절할 경우 임대인은 계약 갱신 거절을 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

상가임대차보호법상 환산보증금 이내의 계약이라도 1년에 한번 5%씩 임대료 인상이 가능하게 되어있습니다.

그렇다면 임대인이 인대료 5% 인상을 요청하면 임차인은 무조건 들어줘야 하는것일까요?

 

우선 상가임대차보호법에 대해 잘 모르시는 분은 아래 포스팅을 먼저 보시기 바랍니다.

https://alfredservice.tistory.com/12

상가임대차 보호법 핵심 정리(요약)

 

 

간략한 사례를 통해서 알아보겠습니다.

[사례]
5년의 계약기간 만기가 도래하여 계약 갱신을 해야 하는데 임대인이 임대료를 5% 인상해 달라고 합니다.
최초 계약 시 2년, 4년차 각각 5%씩 인상으로 계약했기에 분명 작년에 5% 인상하였는데 재 계약 시 또 5%를 올려달라고 하는데요. 최근 경제상황이 좋지 않아 예전보다 가게가 어려워진 상황에 현재 임대료도 부담되는 상황입니다. 이런경우 임대인의 5%인상을 받아들이지 못하면 나가야 할까요?

 

결론 먼저 말씀드리면 임대인의 요구로 5%인상을 거절한다고 해도 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는것은 아닙니다.

 

 

---

임대료 증감에 관한 법률

임대료 증간에 관한 법률은 먼저 보게 된다면 임대료의 증감청구권에 관한 법률은 아래와 같이 명시하고 있다

상가임대차보호법 제 11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 등으로 인한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 
② 제 1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

민법 제628조(차임증감청구권)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

임대료 차임증감 청구권은 기본적으로 민법상 사정변경의 원칙을 반영한 조항이다.

임대차라고 하는 계속적인 채권관계에서 계약기간동안 사정이 변경된 경우 계약기간중에도 차임을 조정이 가능하도록 해 적정한 임대차관계를 유지하고자 하는데 입법목적이 있다.

 

상기 두법의 조항을 정리해보면 임대료의 증감청구할수 있는 요건을 정리하자면 아래와 같다

① 임대차 목적물의 조세,공과금, 그 밖의 부담의 증감
② 경제사정의 변동과 이로 인해 약정 차임 또는 보증금이 상장하지 아니하게 된 경우

 

---

임대차 계약 갱신에 관한 법률

 

상가임대차보호법에서 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유에 임대료관련해서는 임대료를 3기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우에만 거절 할 수 있게 되어있다.

 

즉, 계약 갱신 시 임대료 협의가 되지 않는다고 해서 법적으로 임대인이 임대차계약 갱신을 거절 할 수는 없다는 얘기이다.

 

계약갱신에 관한 자세한 법률 내용은 위에 링크해놓은 상가임대차보호법 핵심정리를 참고하기 바란다.

 

 

---

결론

 

임대인과 임차인사이에 계약 갱신 시 임대료에 대한 협의가 이루어지지 않는 경우 결국 임대인은 임대료증액의 청구 소송을 제기하여야 한다. 임대료 증액의 청구소송에서는 임대인이 조세,공과금, 그 밖의 부담금등이 증가했음을 증명하여야 할 것 이며 주변 임대료 시세와 비교하여 판단 할 것이다.

 

소송에 의하여 차임 증액 판결이 내려진 경우에는 증액된 임대료는 판결 시점이 아닌 임대인이 증액의사를 표시한때부터 이행기가 도래하게 된다. 즉, 증액분에 대해서 소급해서 지급해야 한다는 것이다.

 

또한 임차인은 계약갱신 협의 중 임대료 분쟁이 발생 하였다면 우선 판결 나기 전까지는 기존의 임대료를 납부하고 있어야 임대료 연체사유가 발생하지 않는다. 판결 전까지는 증액된 부분에 대해 납부하지 않은건 임대료 연체로 보지 않는다는게 현재의 판례 입장이다.

 

실제 소송시 임대료 산정에 대한 감정철자가 필요하게 됨으로 적어도 6개월 이상의 기간이 소요된다고 봐야한다. 임대인과 임차인은 주변시대 대비 현재 임대료가 저렴한지 비싼지를 생각해보고 행동해야 할 것이다.