상가임대차 보호법 핵심 정리(요약)

 

 

상가임차인이라면 필수적으로 알아야하는 상가임대차보호법의 핵심 정리해보겠습니다.

상가임대차보호법은 사업자등록이 가능한 상가건물(오피스 포함)에 임차하는 경우 모두 적용되지만 환산보증금에 따라 적용되는 범위가 다릅니다. 아래는 상가임대차 보호법의 핵심 내용입니다.

 

 

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① 환산보증금 (상가임대차보호법 적용범위가 결정됨)

환산보증금 계산방법 = 보증금 + 월임대료 x 100
예) 보증금 5억, 월임대료 500만원 = 환산보증금 10억 (보증금 5억 + 5억(500만원 x 100))

 

지역에 따른 환산보증금 기준

지역	기준금액
서울특별시	9억원
과밀억제권, 부산	6억 9천만원
광역시(부산/인천 제외) 김포,광주,용인,안산,세종,파주,화성	5억 4천만원
그  외	3억7천만원

 

서울기준으로 환산보증금이 9억을 초과하느냐 9억 원 이하냐에 따라서 제일 중요한 임대료 인상 제한이 결정됨

 

② 계약갱신요구권

최초 임대차 계약 기간을 포함 최대 10년까지 임차인의 계약갱신요구권 보장됨.
임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없음.

행사기간 : 임대차계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구

※ 계약갱신요구권은 환산보증금과는 상관없이 10년까지 보장됨. 단, 환산보증금기준 초과 임차인은 임대료 상승 상한이 없기 때문에실무적으로는 크게 해당사항이 없음

 

계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인과 임차인이 계약 조건변경, 갱신 등 아무런 통보가 없는 경우 묵시적 갱신으로 그 계약기간은 자동 연장됨.

 

묵시적 갱신 시 계약 기간

• 환산보증금 이내 : 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장된 것으로 봄. 임차인은 언제든지 계약해지 통보가능하며, 통보 후 3개월이 지나면 계약은 해지됨
• 환상보증금 초과 : 전 임대차와 동일한 조건으로 기간 없이 연장된 것으로 봄. 임대인은 6개월 전, 임차인은 1개월 전 계약해지 통보 가능

 

 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임차인이 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한경우

4. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

5. 임차한 건물 전부 또는 일부가 멸실되어 임대계약의 목적을 달성할수 없는 경우

6. 임차인으로서 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 있는경우

 

임대료 연체로 인한 계약갱신거절 포스팅은 아래 참조

https://alfredservice.tistory.com/19

임대료 연체 후 다납부 했는데 재계약 거절?(상가임대차보호법 자세히 보기)

 

③ 임대료인상 제한(환산보증금 기준 이하)

임대료 인상 1년 5%로 제한됨

예) 서울 기준 환산보증금이 8억인 경우, 월임대료가 100만원인 경우 1년에 5%인 5만원씩만 인상가능
즉, 3년간 계약을 갱신하였으며 매년 임대료 인상하기로 합의하였다면
최대 인상가능한 금액은 1년차 105만원  /  2년차 110.25만원  /  3년차 115.76만원
→ 매년 5%씩만 인상가능

 

참고로 환산보증금 기준 초과 임차인도 임대인이 원하는 만큼 말도 안 되는 임대료를 다 받아들여야 하는 것은 아니다.

상가건물에 관한 조세, 공과금의 변동이나 주변 월세와 보증금 수준에 맞춰 인상할 수 있다.

 

즉, 임대인이 주변시세에 대비하여 말도 안 되게 현저하게 높은 임대료를 요구하게 된다면 임대차 조정 분쟁위원회 등을 통해 조정을 해볼 수 있다.

 

④ 대항력 부여(임차인의 지위 유지)

임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제삼자에 대한 대항력을 주장할 수 있다

대항력이라 하면 임차인의 지위를 유지할 수 있다는 것임. 즉, 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있다.

 

⑤ 권리금 회수기회 보호

상가임대차보호법 10조의4에 권리금회수기회 보호 등에 대한 내용이 명시되어 있으며, 임대인은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방행 하면 안 된다라고 명시되어 있다.

즉, 권리금은 법적으로 보호받게 되어있다.

단, 실무적으로 봤을 때 대형빌딩 1층 같은 경우 임대료가 매우 높은 편으로 주로 대기업 프랜차이즈, 혹은 은행등 대기업들이 들어오는 경우가 많기 때문에 기존임차인이 신규임차인을 찾아오기 쉽지 않은 편으로 권리금은 없는 편이다.

 

최대한 간단하고 쉽게 적어보려고 하다 보니 디테일한 내용들은 빠진 것들이 있는데, 향후 상가임대차보호법 세부내역포함 버전도 포스팅해 보도록 하겠다.