임대인이 보증금 반환하지 않아 임대물 점유 시 임대료 내야할까?

 

사례

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"을"은 "갑"의 건물 중 1칸의 점포를 2년의 계약기간으로 보증금 5천만 원, 월 임차료 100만 원에 임대차계약을 맺었다. 2년이 경과하여 을은 계약을 해지하고 다른 곳으로 이전하려고 하여 갑에게 보증금 반환을 청구하였으나 건물주 갑은 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로 보증금 반환을 지체하고 있어 임차인 상가를 계속 점유하고 있다. 이런 경우 임차인 을은 월 임차료 100만원을 계속 지급하여야 할까?

 

판례

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임대차 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고 임대인은 밀린 임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며 면제 특약이 없다면 필요비 및 유익비등을 반환하여야 하며 이것은 동시이행 관계이다. 

 

임대차계약 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것이다. 

 

법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 '이득'이라 함은 '실질적인 이익'을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용,수익 하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것이다. 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권(보증금 반환에 대한 항변)을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차 건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익 하지 않아 실질적인 이득이 없는 경우에는 임차인이 동시이행 항변을 목적으로 목적물을 반환하지 않아 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립되지 않는다.(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다 59481 판결)

 

추가적으로 원상회복과 관련하여 부당이득의 범위에 관하여는 "임차인이 임대차종료로 인한 원상회복의무를 지체한 경우 임대인의 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복 할 수 있었던 기간까지의 임대료상당액이다.(대법원 1999.12.12 선고 97다15104 판결)

 

따라서 위 사안에 있어서 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였으나 갑이 임차보증금을 반환하지 않아서 위 점포를 계속 점유하고 있으며 어쩔 수 없지만 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료 상당을(계약기간 만료 후에는 월 임차료가 아님) 갑에게 지급할 수밖에 없으나 계약기간 만료 후 점포를 명도하지 안았지만 영업 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당이득을 취한 바가 없어 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없다. 또한, 갑을 상대로 임차보증금 반환청구소송을 제기한 경우에는 동시이행판결 즉 임차목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결이 될 것임.(대법원 1976.10.26 선고 76다 1184)

 

결론

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임대인이 보증금을 반환하지 않아서 어쩔수 없이 점포를 점유하고 있더라도 점포에서 계속영업을 하고 있다면 계약 후에도 점포 이용기간 동안 임대료를 지불해야 할 것이며, 점포를 점유하고 있으나 사용,수익 즉, 영업을 하고 있지 않다면 임차료 지불의무가 없을것이다.