임대료 연체 후 연체임대료 모두 지불 했는데 재계약 거절?(상가임대차보호법 자세히 보기)

 

사업을 하다보면 언제든지 예측하지 못한 자금 유동성부족한 현상이 발생하기 쉽다. 거래처의 대급 결제일 차이, 지급지연 등 다양한 이유로 유동성이 부족해 질 수 있는데.

 

이러다보면 제일 급한 임금지불 등을 하다보면 상가(오피스)임대료를 내기 버거울때가 있다, 말그대로 유동성이 부족해서 한달 뒤에 낼꺼니 한달만 연체해야지 하고 생각하다가는 임대인이 재계약 거절하는 상황이 발생할 수 있다.

 

사례

A씨는 B씨가 소유하는 상가건물을 2020년 1월1일 3년간 임대차계약을 체결하였다.

A씨는 상가임대차는 10년간 계약을 갱신할 수 있다는 얘기를 주변에서 많이 들었기 때문에 인테리어에 과감하게 5억원을 투자하였고 A씨는 사업은 꾸준히 성장세를 보이고 있었다.

2022년 초 주요거래처가 유동성 위기가 발생하여 정산이 지연되어, A씨는 최대한 임대료를 연체하지 않으려 했으나 결국 임대료를 2022년 3월, 2022년 5월, 2022년 6월 3회에 걸처 연체 하였다.

다행히 주요거래처의 유동성 위기가 금방 해결되어 A씨는 2022년 7월 연체된 임대료를 모두 지불하였다.

평소 A씨의 인테리어가 맘에들었던 B씨는 임대차 종료 2개월 전 A씨가 인대료 연체한 사실이 3회에 달한다는 이유로 계약갱신을 거절 하였으며, B씨는 A씨에게 원상복구를 모두 하고 명도 해달라고 요청하면서 혹시 A씨가 원상복구비를 절약하고 싶으면 원상복구 없이 그냥 명도를 임대인에게 요청 시 임차인 배려차원에서 받아주겠다고 했다.

A씨는 계약갱신 전 연체된 임대료는 모두 지불 하였기에 B씨는 계약갱신 거절은 할수 없다고 주장하였다.

 

위와 같은 상황이라면 임차임 A씨는 계약 갱신은 할 수 있을까?

우선 상가임대차보호법을 보면 아래와 같다

 

상가임대차보호법

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한사유없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러지 아니한다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사 할 수 있다. 

 

상가임대차 보호법을 보면 임차인 A씨가 주변에 들었듯이 10년간 갱신요구권이 있다. 하지만 임대임이 거절할수 있는 사유에는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한경우 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다 라고 명시하고있다. 계약 갱신전에 연체 임대료를 모두 납부한 A씨는 상기 조항에 해당이 될까?

 

 

3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 "연체한 사실"이 있는경우의 뜻

판례에서는 임대료 연체액의 총 합계액이 3개월분에 해당 한다는 의미로 정의 하고있다.

판례에서 든 근거로는 아래와 같다.

[대법원 판례 2021.5.13. 선고 2020다255429판결]

① 상가임대차법 제10조8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는경우"라고 문언을 달리 규정하고 있다.
② 그 취지는 임대차계약 관계는 당사자의 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차 기간에 차임을 3기에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적인 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 
③ 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약 관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

 

결론적으로 임대료를 3개월치 분에 해당하는 연체 사실이 있는 경우(현재는 연체한 임대료를 모두 납부 하였지만)는 임대인과 임차인과의 신뢰관계가 깨졌다고 보고 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

 

따라서, 임차인은 임대료 연체가 3개월치분에 해당되지 않도록 각별히 주의해서 관리해야 한다.