최근 고금리로 인해 대출이자에 대한 부담이 상당히 커 졌습니다.
대출을 많이 받아 상가건물에 투자한 투자자들이 고금리의 이자를 버티지 못하여 최근 상가나 빌딩의 경매물건도 증가하였습니다.
임차인 입장에서는 상가건물이 경매로 넘어가게 되면 보증금을 받을수 있을지 영업은 계속할수있을지 걱정될수 밖에 없을텐데요. 오늘은 상가가 경매에 넘어가게 된다면 임차인에게 어떻한 효과가 있는지 알아보도록 하겠습니다.
대항력있는 임차인
임대차계약은 채권으로 원칙적으로는 대항력이 없지만 "상가임대차보호법"이 적용되는 상가건물 임대차는 상가건물을 인도받았고, 사업자 등록을 신청 했다면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.
임대차의 경우 상가임대차보호법에 따라 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기게 됩니다.
상가임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법,소득세법 또는 법인세법에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다
대항력이란?
"대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 이는 부동산 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로, 임차인이 가장 신경써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰니는 법률 용어 중의 하나이다." <출처 : 위키백과>
상가건물 경매 시 대항력
위에서 봤듯이 임차인은 상가건물을 인도하고 사업자 등록을 하면 그 다음날 부터 "대항력"이 생긴다. 즉, 경매로 인해 건물의 소유주가 바뀌어도 임차인은 경매 낙찰자에게 임대차계약을 주장할 수 있습니다.
따라서 상가건물이 경매로 소유주가 변경되어도 임차인은 임대계약이 만료될때 까지 상가건물을 계속 사용,수익 할수 있으며 보증금 전액을 반환받을 때까지 상가건물을 명도하지 않아도 됩니다.
상가임대차보호법 제9조(임대차기간 등)
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
단, 임차인이 대항력을 갖출 당시 선순위 저당권, 가압류 등의 등기가 설정되어 있다면 임차인의 대항력은 경매 시 사라집니다. 따라서 임대차 계약 시 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
다음포스팅에서는 선순위 저당권, 가압류가 있는 경우 대항력이 사라지게 되는 내용에 대해서 포스팅 해보겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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